Co moje to i Twoje - czy na pewno?

Wiele par, które postanawiają zamieszkać razem decydują się na wspólny zakup mieszkania lub domu. Często jednak osoby będące w związku (niemałżeńskim) wprowadzają się do  mieszkania będącego w posiadaniu ich partnera/ki i nie zmieniają praw własności tejże nieruchomości. Co więcej, oboje dokonują znaczących inwestycji: przeprowadzają remonty, opłacają rachunki i wspólnie spłacają hipotekę. Nawet w przypadku tego ostatniego rzadko zdarza się, aby pary żyjące w konkubinacie wspólnie uzgadniały (nie mówiąc już o składaniu pisemnych oświadczeń), czy wkład finansowy jednego z partnerów nie będącego właścicielem nieruchomości będzie miał jakikolwiek wpływ na jego/jej prawa do tejże nieruchomości.    

W rzeczywistości takie uzgodnienie jest niezwykle istotne, gdyż w przypadku rozstania osoba nie będąca właścicielem nieruchomości może nie mieć w niej żadnych udziałów, a zainwestowany wkład finansowy zostanie utracony. Wynika to z faktu, iż konkubenci nie są chronieni przepisami prawnymi w tym samym stopniu jak małżonkowie - nie mają bowiem możliwości wnioskowania do sądu o równy podział majątku w przypadku rozpadu ich związku. W przeciwieństwie do małżeństw, pary żyjące „na kocią łapę" mają ograniczone możliwości, zatem sądy nie ustają w nagłaśnianiu konieczności zasięgnięcia porady prawnej i podejmowania świadomych decyzji odnośnie praw własności nieruchomości. Potwierdzają to również liczne historie (niestety bez happy-endu dla jednego z partnerów), dla przykładu: jedna z ostatnich spraw Kernott przeciwko Jones [2010] CWCA Civ578 szczególnie ukazuje, jak ważne jest uzgodnienie kwestii własności na początku związku, jak również szybkie jej rozwiązanie w czasie separacji, celem uniknięcia przyszłych problemów:
Pan K i Pani J w roku 1985 wspólnie kupili dom w cenie £30,000. Oboje mieli także równe prawa własności, ale Pani J spłacała większą część hipoteki. Najprawdopodobniej nie dokonali żadnych ustaleń co do wysokości wkładu finansowego każdego z nich, nie uzgodnili również, czy ich prawa do nieruchomości będą na zasadzie współwłasności łącznej (mają równy udział w nieruchomości) czy współwłasności ułamkowej (udział w nieruchomości może ale nie musi być równy, zależy to od intencji właścicieli). Innymi słowy, nie dokonali oni żadnych postanowień odnośnie praw własności posiadanej przez nich nieruchomości. Problemy rozpoczęły się 17 lat po rozstaniu się Pana K z Panią J, kiedy to na rozprawie sąd, aby ustalić intencje obu stron, musiał przeanalizować ich sytuację finansową na prawie dwie dekady wstecz.
Ponadto w czasie separacji Pan K nabył kolejną nieruchomość i przestał spłacać hipotekę zaciągniętą na poprzedni dom. W konsekwencji, Pani J  sama opłacała w tym czasie raty za ich wspólny dom. Sąd orzekł, iż w momencie nabywania nieruchomości intencją pary było posiadanie równych praw własności i pomimo nierównego wkładu finansowego na spłatę hipoteki, strony nie zamierzały zmienić proporcji swych udziałów. Z racji braku dowodów świadczących o zmianie intencji obu partnerów co do posiadanych praw własności ze względu na nierówny wkład finansowy, sąd orzekł, iż każde z nich zatrzymuje 50% udziałów w nieruchomości. Decyzja ta była oczywiście bardzo niekorzystna dla Pani J, która dostała taką samą część nieruchomości co Pan K, pomimo iż zainwestowała w nią znacznie więcej niż jej były partner.

Należy zwrócić uwagę, iż nawet jeśli konkubenci są wspólnymi właścicielami nieruchomości, a wkład finansowy jednego z nich znacznie przewyższa wkład partnera, to i tak bez uprzednich ustaleń co do udziału każdego z nich nie będzie to miało żadnego wpływu na podział majątku. Sprawa pomiędzy Kernott a Jones jest jedną z tych historii, które przestrzegają inne pary przed bagatelizowaniem tej istotnej powinności, jaką jest uzgodnienie sposobu podziału majątku.W momencie nabycia nieruchomości kwestia ustalenia czy konkubenci będą współwłaścicielami łącznymi czy współwłaścicielami części ułamkowej jest często pomijana. Wynika to między innymi z faktu, iż prawnicy udzielając parom rady w zakresie administracji majątkiem, częściej skupiają się na planowaniu rozporządzenia majątkiem na wypadek śmierci aniżeli np. rozstania. Ponadto radcy prawni często sugerują opcję współwłasności łącznej, głównie z racji jej prostoty - po śmierci jednego ze współwłaścicieli, jego/jej udziały w nieruchomości automatycznie przechodzą na drugiego. W przypadku zaś współwłasności ułamkowej, część praw własności każdej ze stron przechodzą na ich spadkobierców. Należy zwrócić uwagę, iż nierówne udziały w danej nieruchomości są możliwe tylko w przypadku współwłasności ułamkowej, dlatego w wielu przypadkach opcja ta jest znacznie korzystniejsza.

Sędzia Wall w Kernott przeciwko Jones zwrócił uwagę, iż pary żyjące w konkubinacie oraz ich radcy prawni „muszą wziąć pod uwagę najbardziej nieprawdopodobny scenariusz, a mianowicie że ich związek może się rozpaść oraz że będą spierać się o to, co każdemu z nich się należy". [tłum. red.] Zatem niezwykle istotne jest, aby po rozstaniu się możliwie najszybciej rozwiązać wszelkie kwestie związane z prawami majątkowymi. Sąd nie ma mocy decydowania według własnego uznania, w jaki sposób sprawiedliwie rozdzielić majątek konkubentów, ma natomiast do tego prawo w przypadku rozstrzygania sprawy rozwodowej. Inaczej sytuacja ta może przedstawiać się w przypadku narzeczonych, którzy rozstali się przed wstąpieniem w związek małżeński.
Podsumowanie: prawo nie jest łaskawe dla osób żyjących w konkubinacie, dlatego wspólnie kupując nieruchomość lub wprowadzając się do domu partnera/ki należy jasno ustalić, jaki jest udział każdego z partnerów we wspólnej nieruchomości. Tylko wtedy mamy pewność, że w przypadku rozstania lub śmierci drugiej osoby zachowane przez nas prawa własności będą proporcjonalne do naszego wkładu. Istnieje jeszcze jedna opcja zagwarantowania sprawiedliwego podziału majątku - małżeństwo.