Wynajem mieszkania – jakie mamy prawa?

Wynajem mieszkania, w przeciwieństwie do jego kupna, wydaje się stosunkowo łatwą sprawą: znajdujemy odpowiedni lokal mieszkalny, umawiamy się z właścicielem, płacimy czynsz i mieszkamy. Rzeczywistość jednak nie zawsze jest tak prosta i nawet ‘zwykły’ najem może okazać się źródłem problemów. Wystarczy jednak zapoznać się z przysługującymi nam prawami, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów. W prawie angielskim prawa najemcy zależą od rodzaju najmu.

Chroniony najem krótkoterminowy (assured shorthold tenancy)

Jest najczęściej spotykaną formą najmu i dotyczy najemców, którzy podpisali umowę po 28 lutym1997r. Najemcom, którzy zawarli umowę na chroniony najem krótkoterminowy, przysługują następujące ustawowe prawa: 

• Prawo do niezakłóconego życia - właściciel nie może  samowolnie wchodzić do wynajmowanego lokalu mieszkalnego bez uprzedniego zawiadomienia najemcy
• Prawo do zapoznania się z warunkami najmu w terminie 28 dni od przedłożenia pisemnej prośby – data rozpoczęcia i okres trwania najmu, wysokość czynszu i termin jego zapłaty, termin i sposób w jaki właściciel może zmienić wysokość czynszu; w przypadku cotygodniowego opłacania czynszu, właściciel powinien zapewnić najemcy książeczkę czynszową (rent book)
• Prawo do najmu lokalu mieszkalnego w dobrym stanie - w szczególności z uwzględnieniem urządzeń dostarczających gaz, wodę, prąd oraz sanitariatów. Należy zaznaczyć, iż zawarte w umowie oświadczenie dotyczące faktu ponoszenia całkowitej odpowiedzialności za bezpieczny stan wszelkich urządzeń w lokalu przez najemcę jest niezgodne z prawem.

Najem na czas określony (fixed term tenancy)

W przypadku najmu na czas określony, właściciel może wyeksmitować najemcę, jeśli ten: nie płaci czynszu, permanentnie spóźnia się z płatnością czynszu, narusza warunki umowy najmu, znacząco zaniedbał stan nieruchomości lub gdy sprawia kłopoty.

Jeżeli właściciel zamierza wyeksmitować najemcę, z którym podpisał umowę na czas określony, musi złożyć wniosek do sądu o nakaz przejęcia nieruchomości. Przed złożeniem tegoż wniosku, właściciel musi dostarczyć najemcy wymówienie zwane Section 8 Notice, określające przesłanki przejęcia nieruchomości przez właściciela.

Istnieje również możliwość złożenia wypowiedzenia na mocy artykułu 21 (Section 21 Notice) ustawy o mieszkalnictwie (Housing Act 1988), ale tylko po zakończeniu okresu najmu. Sąd wyda nakaz eksmisji tylko w wypadku uzasadnionej przyczyny wydania tegoż nakazu.

Najem na czas nieokreślony (periodic tenancy)

Znacznie prościej wyeksmitować najemcę w przypadku najmu na czas nieokreślony lub gdy najem na czas określony właśnie wygasa i nie zostaje przedłużony. Właściciel nie ma obowiązku  przedstawiania sądowi powodów eksmisji, lecz musi wykazać, że nieruchomość jest wynajmowana na zasadach chronionego krótkoterminowego najmu oraz fakt przekazania najemcy dwumiesięcznego wypowiedzenia (Section 21 Notice). Wypowiedzenie to powinno wygasać w ostatnim dniu najmu (na dzień przed terminem zapłaty czynszu). Jeżeli najemca nie opuści nieruchomości do końca okresu wypowiedzenia, właściciel może złożyć wniosek o nakaz sądowy.

Pomimo względnie łatwej procedury eksmisji, w przypadku najmu na czas nieokreślony, najemca w pewnym stopniu podlega ochronie. Na przykład, właściciel nie ma prawa wyeksmitować najemcy, dopóki sąd nie orzeknie o przejęciu lokalu przez właściciela.Właściciel lokalu mieszkalnego musi przestrzegać odpowiedniej procedury, jednak gdy procedura zostanie spełniona oraz gdy istnieją ku temu odpowiednie przesłanki, sąd wyda nakaz eksmisji. Ostateczną formą ochrony przed eksmisją jest opóźnienie jej wykonania do sześciu tygodni - najemca ma do tego prawo, jeśli jest w wyjątkowo trudnej sytuacji materialnej.

 Prawa lokatorów (lodgers)

 Lokatorzy, zamieszkujący w lokalu mieszkaniowym wspólnie z jego właścicielem, mają znacznie ograniczone prawa. Warunki najmu zależą głównie od wspólnych uzgodnień lokatora  z właścicielem. Natomiast, jeżeli chodzi o eksmisję, właściciel nie musi składać wniosku w tej sprawie do sądu i może wyeksmitować lokatora już po siedmiodniowym okresie wypowiedzenia. Pomimo braku wymogu pisemnej umowy najmu, warto zabezpieczyć się na wypadek ewentualnych przyszłych nieporozumień i zawrzeć tego typu  umowę z właścicielem. Umowa ta gwarantuje wówczas  lokatorowi ochronny parasol w postaci ustawowych praw na mocy: The Housing Act 1988; The Family Law Act 1996, Landlord and Tenant Act 1985 oraz The Protection From Eviction Act 1977.

Należy zapamiętać, iż w razie poważnych problemów mieszkaniowych powstałych z winy właściciela, warto zwrócić się do lokalnego councilu, który na mocy ustawy regulującej zasady dzierżawy i najmu nieruchomości (Landlord and Tenant Act 1985) może nawet wnieść przeciw niemu oskarżenie.